在新一轮宏观调控背景下，企业面临的各种困局逐渐增多。如何面对，如何破解，对每个企业而言，都是一个考验和挑战。

战略困局

　　以“新老国八条”为标志，国家上半年实行的楼市宏观调控重点在抑制投资、遏制投机、收紧地根、把好银根四大方面。调控开始之后

　　开发商目前规避此轮调控风险的主要手段是延长房地产开发周期，推迟竣工、暂缓新项目上马。有开发商表示：“迟迟不见政府细则出台，心里不踏实，不知道应该出什么对策应变。”因此，被动等待，进度放缓似乎成了上上之选。另有部分房地产公司开始寻求联合开发或“民间融资”，抱团抵挡风险。

　　跨区域开发也是部分房地产商应对宏观调控的一个重要手段，如美好愿景、武建富强、三江航天等年前就都加强了在二、三线城市的布局。 但房地产开发毕竟是一个有着相对浓厚“地域人脉”特征的行业，进军二三线城市，武汉本地企业顾虑重重，万一出现“水土不服”，企业即使没有“瘁死”，也必定元气大伤。

　　何况，据初步调查，当前的武汉消费者仍旧对江城楼市抱有较强投资期望。“只要撑得过去就是赢家。”有开发商表示，相对于“离乡背井”的远土作战，本土的“坐地收钱”似乎更为实在。

资金困局

　　在“国六条”中规定，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到 35 ％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 6 月 16 日 央行又发出收紧银根公告， 7 月 5 日起 ，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，即从 7.5 ％上调到 8 ％，一次性冻结流动金 1500 亿元。资金密集、需要从银行获取大量贷款的房地产业成为首先被波及的对象。

　　1500 亿元的流动性资金被冻结，银行方面可以流动的资金相对减少，对数量不变的房地产商，开发商可以分配的贷款必然减少。

　　而对于本次调整，开发商大都只将眼光集中到户型的调整，而忽略了资本金的调整，如果资金充足率达不到要求的话，很可能将会遭遇很大的麻烦，因为金融系统在这个问题上是没有讨价还价的余地的。

　　虽然，当前有武汉开发商表示“吃饱一顿管三年”，但观其广告投放和促销活动减少等表象，资金流似乎也并不宽裕。

　　而信托、上市等融资手段，不是新生不久，发展还不健全，就是目前尚遥不可及，开发商今后的“资金血库”在那里？仍是问题。

拆迁困局

　　对房地产行业来讲，旧城和“城中村”改造带来的是巨大的商机，一方面许多土地被清理成“生地”或“熟地”，市区土地供应量增加；另一方面，大量居民重新购房，又为房地产市场提供了充足稳定的需求。然而现在拆迁难度越来越大。开发商获利的空间变窄，利润缩水。

　　以往拆迁工作的推进往往是伴随一定程度的强制性。而目前国家对拆迁强制做了极为严格的规定：拆迁人及相关单位要严格执行有关法律法规和规定，严禁野蛮拆迁、违规拆迁，严禁采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段，强迫被拆迁居民搬迁。房屋拆迁行政裁决涉及的城镇居民和农民户数占本区 ( 县 ) 拆迁城镇居民和农民总户数比例超过 5% 的，核减区 ( 县 ) 本年度拆迁计划。在拆迁工作的另一“命脉”——拆迁补偿款上，规定拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目，将无法得到拆迁许可证。

　　由此，凡涉及市区地块或相对大面积拆迁的地块几乎都延缓了开发进度。而延迟，给开发商带来的机会成本的增加、市场风险的增加、资金压力的增大都是难以避免的。据初步调查，武汉目前有不少地块拆了好几年，还是拆不动。一年能拆走十几户，已经算是“进度很快”的了。

　　在通过法院走强制执行程序可能性降低和宏观调控以来开发商融资渠道变得狭窄、拆迁款难以到位的情况下，拆迁，成为房产开发商的“硬伤”。

人才困局

　　人才跟着项目走，项目在人在，项目完人走。 一个项目下来，当家人通常是喜忧参半，喜的是房子全卖光了，忧的是项目人员也跑了一半，后面等着开工的新项目还得靠高薪组建临时军团。

　　房地产行业的特殊性造成了其人才的高流动性。这里指的人才，不光是销售人员，项目经理、设计师、甚至总经理，随着项目走的，比比皆是。

　　在我国，房地产开发企业从出生到现在，走过的历程最多不过短短二、三十年，其企业机制存在着很多不健全不完善的地方。企业内部的“人才跳槽”、“兵变”以及其他企业的“挖墙脚”时有发生。

　　究其原因，一是做房地产很讲“人脉”和经验，一个在相关领域有经验、有关系的“老人儿”远比一个刚毕业的年轻人“好使”；二是能力强点的“副总”“经理”或项目负责人通常在一个企业干不了几年，只要身体好，往往下海“单干”；三是培养一个人，投资大，周期长，还可能“翅膀硬了，就飞走”，远没有“挖墙脚”来的划算。

　　而且，年轻人毕竟不成熟，“经不起诱惑“，有开发商表示：“我在武汉和长沙两线开发，两头跑，不是我不放权，是不放心。万一出了什么事情，企业就完了。”

　　更为严重的人才困局是 职业经理人，即“一把手”缺乏。这在当前房产行业进入稳步调整期的“当口”，显得最为突出。

　　“优秀的职业经理人难找影响了我们公司的发展速度”，有开发商对此甚是忧虑。

　　“ 21 世纪最重要的是什么，人才！”，人才问题很可能成为武汉房产企业机制尚未健全之时最致命的“冷面杀手”。怎样把企业建成“家”，而不是“驿站”，亟待每一个致力于成为“百年老店”的开发企业，深思！

规模困局

　　近几年，武汉不少开发商实力有所增强，开发出了不少楼盘，其机构设置和人员岗位也进一步增多，有些开发企业还成立了集团公司，控股或下属不少子公司，其规模效应有所显现。

　　这时候，如何兼顾大企业规模与小企业活力（包括下属物管企业）活力，就成为当下成功企业需要解决的一组重要课题。

　　1983 年日本企业家立石一真提出了“大企业病”，其症状为：一、 躯体肥胖。 首先是机构臃肿，部门林立，层次多，冗员多；二是效率低下，企业内部壁垒森严，信息传递较慢，或失真失效；三是部门间协同松散，职责不明，扯皮增多；四是员工士气低落，对企业失去信心。二、 心动不力。也就是企业失去决策能力，或实施重要决策的能力。缺乏中长期计划和务实的战略思考。决策像救火一样，慌忙决定，感情用事。出了问题，就推卸责任，不愿承担风险和损失。三、步履维艰。 首先是成本居高不下，效益下滑；其次是员工不计成本，不讲实效；再次是生产与市场严重脱节，有形浪费与无形浪费上升；业务流程混乱，官僚习气十足；不注重客户关系管理，客户对企业产生信任危机。 四、生命老化。 以往创办、领导企业的“元老”们，以过去的荣耀与功劳为背景，仍然在公司内部拥有巨大的势力，不重视人才的培养和引进，使企业后继乏人。员工个人对未来缺乏安全感，人才流失现象严重。以企业最高权力者好恶形成的人际圈，阻挡了持不同意见者的生存发展。企业人才队伍的老化、弱化和僵化，导致企业生命肌体老化、衰竭和死亡。具体到某个企业，只要具有以上一种病症，也就表明患上了“大企业病”。 　　

　　相对照武汉的房地产企业，其或多或少也都经历着利润下降、机构臃肿、产品老化、成本居高不下、决策失效的企业病阶段。如何给企业“排毒降脂”也成为了影响武汉开发企业未来发展的一大变量。

交房困局

　　交房早，售楼快；交房晚，走得慢。

　　交房难题在于： 1 、延期交房。部分楼盘为加快售楼进度，草签交房时间。在不具备交房条件的情况下，为了不违约，要求业主收房，激发矛盾。 2 、房屋存在质量问题或规划出现变更，业主不愿意收房。 3 、“二证”办不下来。

　　这其中，不具备交房条件造成的违约，有水电部门垄断，办事效率低的原因；有建筑施工单位恶意拖拉误工的原因；也有土地历史遗留问题。

　　当前，业主维权意识强烈，总是选择在交房的时候，与开发商“将斗争进行到底”。因为业主认为，如果一旦接了开发商手中的钥匙，就表明与开发商之间完成了此笔交易，开发商的责任就会因此而一笔勾销。所以，交房的日期也就成了业主与开发商斗争的“高潮”，加之这一天业主最集中，人多力量大。

　　这收房的业主有律师、教师等一批高知分子，甚至有“其他房产开发公司工作人员”，具有一定的专业性，碰碰就要把开发商告上“法庭”或申请仲裁。有开发商表示，这其中甚至不乏想借此机会“发点小财的！”

   当前有开发商尝试在交房前不断与业主沟通交流，“请他们来，想怎么改，就怎么改，尽量按照业主意思办”，建立感情，团结大多数，把业主收房队伍瓦解。这或许是个办法。

物管困局

　　“部分业主欠费——物业亏损——服务减少——更多业主不交费”，这一物业管理的恶性循环怪圈，似乎总也解决不了。

　　05 年底，汉阳某小区甚至为此出现“一个小区，二个管家”的闹剧。该小区业主委员会因对物业服务不满，聘用了新的物业公司，而原开发商留下的物业公司，则表示长期贴钱 , 亏本经营。现在好不容易“桃子要熟了”怎么能便宜别人。

　　据了解，武汉的物业管理小区都在不同程度上存在物业费收缴难问题。“当小区入住率低于 80% 或者物业费收缴率低于 80 ％时，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。”有物管公司负责人说。

　　为什么有些业主不愿交物业管理费呢？据调查，一是房子还没有入住或者业主是长期投资行为，没有入住的打算，为此，不愿意交纳物业费，“能省则省，能拖就拖”。二是因为不少业主对物业收费不认可，认为物业服务质价不相符。三是有业主对物业寄予过高的期望，认为物业就要包打天下，物业常常要替开发建筑单位或一些业主受过。如 一些开发项目工程质量低劣、配套设施不完善、或者因征地拆迁时的遗留问题，办不下“二证”等。另外， 像邻里纠纷等问题，物管都无权解决。

　　物管困局还在于物业管理公司维权成本高，而业主违约成本低。拖欠的物业管理费都是小额钱债， 1 年的物业管理费，也就 2000 多元。而要追讨这 2000 多元的物业管理费，光律师费，物业公司就要花两三千，根本得不偿失。所以，虽然法律是追讨物业管理费的惟一武器，但却不够锋利，许多物管公司都无力追讨欠费。

　　另外，业主和业主委员会的素质参差不齐，部分业主恶意欠费，或动不动就以炒掉物业公司相要挟，也是物管收费难的一个问题。