近期，国家发布了对房地产的系列调控政策，已经并将继续对房地产业产生直接影响，对刚步入稳定发展阶段的我市房地产业而言，如何在贯彻 “ 国六条 ” 的同时，保持房地产业的持续健康发展，尤其值得思考。

一、宏观调控政策对我市房地

产业的影响

（一）、我市大面积拆迁改造将会延迟

　　建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）要求“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”，“严格控制被动性住房需求。……减缓被动性住房需求的过快增长。 2006 年各地房屋拆迁规模原则上控制在 2005 年的水平以内。

　　武汉市从 2002 年开始，启动大规模旧城改造， 2003 年，改造拆迁面积为 304 万 平方米， 2004 年为 237.5 万平方米， 17795 户， 2005 年为 151.58 万平方米，是规模较小的一年。据初步调查，我市现有成片待拆迁房屋 1300 万平方米以上，如果按照 2005 年拆迁规模，将需要 10 年左右才能基本上完成旧城改造。而目前发达城市已经基本上完成了中心城区成片旧城改造，这将进一步拉大我市与发达城市的环境差距，对我市城市建设和房地产业的发展可能产生不利影响。

（二）、政策向中等收入者倾斜，房地产开发向中心城区回归

　　《意见》规定： 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的 70 ％以上。

　　以上规定将限制两头，扩大中层， 90 平方米的住房将成为一道 “ 分水岭 ” ，这是《意见》中最关键的一条措施，它直接调整住房供应结构，向中等收入者倾斜，这体现了国家对民生的重视，按人均 30 平方米计算， 90 平方米的住房在城市中够用。然而，这限制了市场的多样性，限制了市场发展，有了这个框框，开发适销对路的产品难度加大，可能会产生“政策户型”，成为房地产开发历史上的一道印记。

　　另一方面，一刀切的限制对以大户型为主的市郊房地产将带来很大冲击，使房地产向中心城区回归，可能增加中心城区人口密度，增加配套压力。

（三）、房地产综合税收提高，成为涨价因素

　　《意见》规定：自 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这是一个打击投机性购房的有力措施。目前执行的政策是 2 年以上转手交易，就免征营业税，提高到 5 年，大大加重了投机性购房成本。但同时也扩大了房地产综合税收，最终会转嫁到二手房消费者（大部分是中低收入阶层）身上，可能会影响住宅的合理流动，客观上提高了拆迁安置成本，成为新房涨价因素。

（四）、开发商面临洗牌，小开发商面临困难，小地块受欢迎

　　《意见》规定：空置 3 年以上的商品房 , 商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；项目资本金比例达不到 35 ％等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；超过合同约定动工开发日期满 1 年未动工开发的 , 从高征收土地闲置费；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　以上规定将抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源，防止土地闲置，该政策能否执行，关键看执行力度。该政策对市内自有资金较少的开发商是打击，中等企业由于资金原因也转向小地块， 5 月 31 日桥口区玉带地块有上十家企业参与竞争就是例子，小地块竞争日趋激烈。

（五）、我市房价整体将趋于稳定

　　《意见》规定：稳定住房价格，控制住房价格过快上涨是此次政策的目标之一。《意见》的实施，使一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。在户型面积降下来的同时，有可能出现小户型、高单价。

　　目前，决定我市房地产单价的关键因素是土地拆迁成本，如果土地拆迁成本难以控制，住房价格也将难以控制，从目前情况来看，建材价格在趋涨、配套费用在增加、品质要求在提高、可用土地在减少、拆迁成本在上升，建筑节能和新产品新技术的应用、配套设施和环境建设档次的提高等，增加了住房建设成本。如按国家节能标准建房，每平方米成本约增加 200 元～ 300 元；因此，我市房价没有下跌空间。但由于消费者购房心理的影响，房价可能产生短期波动，最终会步入缓慢增长的发展轨道。

二、我市目前和下一步可能采取的措施

( 一 ) 切实调整住房供应结构。
　 　重点发展中低价位、中 小套 型 普通 商品住房 、 经济适用住房 和 廉租住房

　　目前我市正在实施新一轮住房建设规划，增加了 经济适用住房 计划数量，在土地挂牌中对新建住房结构提出了具体比例要求。可以预见，三年后，中 小套型 普通 商品住房 、 经济适用住房 紧缺的状况将从根本上得到缓解。

( 二 ) 进一步发挥土地政策的调节作用，加强土地使用监管，解决土地长期闲置问题

　　我市目前大量存在已批租土地长期闲置问题， “8.31” 大限过后，也没有从根本上解决，三特汉江索道边土地十多年未开发，沿河大道交通一直不能打通，就是明显例证。另一方面，由于开发企业实施 “ 分期开发 ” ，开发企业在取得利益后，将许多有难度的拆迁地块遗留下来，产生大量开发死角，需要在新一轮调控中给予解决。

( 三 ) 合理控制房屋拆迁规模，加快具体项目拆迁进度，控制被动性住房需求

　　由于我市旧城大规模改造起步较晚，我市现有成片待拆迁改造房屋量大，因此科学制订改造规划，十分必要，建议按照由内向外，逐步向市郊辐射，力争每年改造 200 万平方米左右，早日完成中心城区旧城改造。

　　进一步加大具体项目拆迁进度，鼓励就地、就近产权置换，釆取异地自选和安置的办法，分别按门面（住宅产权）或住宅安置，降低土地时间成本，抑制房价被动增长。

( 四 ) 进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发销售监管，制止囤积房源行为

　　“ 销控 ” 是前段时髦用语，项目开盘后，企业有意留置部分好楼层、套型，造成旺销假象，误导购房者。我市在管理部门的努力下，通过楼盘上网，囤积房源行为得到缓解，但仍然存在 “ 捂盘 ” 现象。

( 五 ) 积极发展住房二级市场，促进社会稳定

　　为有步骤地解决低收入家庭的住房困难，大力发展住房二级市场成为当务之急。二手房的消费群体主要是中低收入家庭，对符合政策的二手住房交易，采用减税的办法，将政策扶持直接落实到中低收入家庭，有利于促进社会稳定。

( 六 ) 坚持正确的舆论导向，稳定房价水平

　　如上所述，商品房价格上涨受多方面因素影响，国家宏观调控短期内不会消除这些因素，对商品房价格影响有限，宏观调控政策不是单方面打压房价，而是理顺房价到合理区域，暴跌也应该是本次调控的目标对象。因此政府在舆论导向上，要全面宣传，引导消费者理性购房。