1、请问仲律师，请问土地使用者改变土地用途的程序是怎样的？

　　答：依照《城市房地产管理法》第17条规定，改变土地用途应依循以下程序：

　　①、取得出让方和城市规划行政主管部门的同意

　　土地用途的改变，将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。

　　土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。

　　②、签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

　　土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更，因此，土地用途的改变，在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意之后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。

　　2、请问仲律师，请问出让土地使用权在什么情况下可以提前收回？

　　答：提前收回土地使用权，是指出让人在土地使用权出让合同约定出让年限尚未届满的情况下，终止土地使用权出让合同而收回土地使用权。根据《城市房地产管理法》和《土地管理法》及其实施细则的有关规定，提前收回土地使用权的前提条件是“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，并由有关人民政府土地行政主管部门报经原审批机关批准”

　　①、为公共利益需要使用土地的。为公共利益需要是指国家为经济、政治、军事、文化、卫生等建设，需要使用土地的，可以将土地使用权收回。

　　②、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，随着城市建设的加快，新的城市规划的实施，需要对旧城区进行大规模的改造，需要重新调整和安排城市各个区域的土地的使用，为配合旧城区改建，国家要调整使用土地，收回或重新安排一些单位和居民正在使用的土地。

　　③、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。

　　④、因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。

　　⑤、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　3、仲律师，请问提前收回土地使用权是否应当予以补偿？

　　答：根据《城市房地产管理法》第19条后段的规定，国家提前收回土地使用权的，应“根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。由于国家提前终止土地使用权出让合同，收回土地使用权，必然会给土地使用者造成损失，国家给予相应的补偿，符合合同法理。

　　这种补偿分为两种情况：

　　①、付给余期土地使用权补偿费

　　提前收回使用权时，出让方应根据土地使用权的余期、土地的用途、土地使用者对土地进行投资开发的情况，出让时的地价和收回时的地价等因素，与土地使用者协商确定补偿费。补偿费的标准依土地使用者的损失情况而定。一般来说，要补偿的费用应抱愧土地使用者的直接损失和间接损失。

　　②、用其他土地使用权交换

　　即出让方与使用方协商，将另一快地的使用权与被收回的土地使用权进行交换。交换时，双方商定收回的土地使用权的补偿费和换得的土地使用权的出让金进行结算。土地使用者通过交换得到土地使用权，应与出让方重新签订土地使用权出让合同，并办理登记手续。

　　4、请问仲律师，请问土地使用权出让年限届满后产生什么法律后果？

　　答：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者依该合同取得的土地使用权即终止。由于土地使用权是一种有期限的他物权，土地所有者出让土地使用权的结果并不导致所有权的丧失。因而，使用前线届满，土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者，这是土地国家所有全的最终体现，也是土地有偿、有期限使用原则的具体反映。为了平衡土地使用权人和土地使用者的利益，《城市房地产管理法》第21条从以下两个方面对土地使用权期限届满的法律后果作了规定：

　　(一)、土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期

　　①、续期申请的提出

　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出续期申请，这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。

　　②、续期申请的审批

　　土地使用者提出续期申请后，土地管理部门应在合理期限内，尽快作出答复，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，均应予以批准。

　　③、续期的性质

　　土地使用权的续期与土地使用全的出让同其性质，也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于，对于土地使用权的续期申请，出让人根据社会公共利益需要收回外，应予以批准，但对于土地使用权出让申请，出让人并无此等义务。

　　(二)、土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回

　　《城市房地产管理法》第21条第2款规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权由国家无偿收回。

　　①、土地使用权由国家无偿收回

　　国家是国有土地的所有者，国有土地使用权作为相对独立的财产权，它只是以通过出让的方式，在一定年期内由国家让渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用权出让金后，取得在该年期内使用土地的权利，即取得了一定年期的土地使用权。当出让年期届满，土地使用者就不在拥有该土地使用权。因此，国家收回其土地使用权应当是无偿的，不应附加任何条件。

　　②、国家在无偿收回起土地使用权的同时，无偿取得该土地上的建筑物、其他附着物所有权

　　《城市房地产管理法》第21条只规定了国家无偿收回土地使用权，对其地上建筑物、其他附着物的所有权如何处分，没有明确规定。但是，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。就是说，国家可以无偿取得地上建筑物的所有权。